En los últimos años hay una tendencia a la baja en colocación general de vivienda en Yucatán: el número de unidades vendidas pasó de 10,992 en 2015 a 6,939 en 2022, una reducción de casi cuatro mil casas, reporta la delegación de la Cámara Nacional del ramo (Canadevi).

Sin embargo, la agrupación empresarial hace notar que la desaceleración se ubica en el segmento de vivienda económica, pues los de vivienda media y residencial han mantenido una tendencia continua al alza.

El comportamiento a la baja corresponde solo al desplazamiento de casas, pues la derrama es mayor desde 2015, principalmente por el empuje de la vivienda media y la vivienda residencial.

Sergei López Cantón, presidente de Canadevi Yucatán, explica que la disminución en vivienda económica no se debe a una baja en la demanda, sino a nuevas políticas nacionales, entre ellas la eliminación de subsidios y un nuevo modelo de calificación y asignación de créditos del Infonavit, que propicia que muchos derechohabientes no tengan acceso al financiamiento.

El Infonavit se mantiene como el gran impulsor de la vivienda económica, pero su cambio de modelos se refleja en la asignación de créditos, pues de 2015 a 2022 se desplomó en casi 50% el financiamiento en ese segmento.

De 2015 a la fecha, la vivienda económica ha experimentado una desaceleración significativa en Yucatán, en contraste con los segmentos de vivienda media y residencial, que tienen una tendencia continua al alza, afirma Sergei López Cantón, presidente de la delegación local de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

Para sustentar su afirmación, el dirigente expone los siguientes números: en 2015 la vivienda económica desplazó 7,455 unidades, pero en 2022 la cifra se ubicó en 2,365, una disminución muy relevante.

Siempre en 2015, la vivienda media desplazó 3,157 unidades y en 2022 alcanzó 3,480. La vivienda residencial pasó, en el mismo lapso, de 380 a 1,094 casas. Fue el aumento más notorio.

“Como se ve, la vivienda media y la vivienda residencial tienen un crecimiento constante”, subraya el ingeniero López Cantón. “No es un crecimiento exponencial, pero sí constante, y la vivienda económica ha ido a la baja”.

Sin embargo, el directivo hace notar que cuando se habla de derrama económica las cantidades cambian radicalmente: sí hay una disminución en el segmento económico, pero es menos drástica que el desplazamiento de unidades, y en el caso de la vivienda media y la vivienda residencial el crecimiento sí es exponencial.

En cuanto a las causas de la reducción en la colocación de la vivienda económica, indica que no es atribuible a los promotores de vivienda sino que tiene su origen en cambios en políticas nacionales —disminución de apoyos y cancelación de subsidios, por ejemplo— y modificación en los criterios del Infonavit para la calificación y asignación de créditos, principalmente.

No es baja demanda

A una pregunta, el presidente de Canadevi Yucatán precisa que no hay una baja en la demanda de casas económicas, como se pudiera pensar. Incluso, añade, en la actualidad hay 110 mil derechohabientes del Infonavit que aún no cuentan con crédito hipotecario.

Se trata de personas que no tienen acceso a los créditos por un cambio en el modelo de calificación, puntualiza.

También señala que el gran jugador del segmento de vivienda económica es el Infonavit, de manera que cualquier cambio en sus políticas impacta en el sector.

Esto se puede palpar en las estadísticas, pues de 5,500 casas económicas que el instituto colocó en Yucatán en 2015, pasó a 2,200 —menos de la mitad de la cifra anterior— en 2022.

Un jugador menos

“El otro gran jugador de la vivienda económica era la Conavi (Comisión Nacional de Vivienda), que tuvo en 2018 su último año de operaciones”, apunta el entrevistado. “A partir de 2019 ya no existen operaciones con Conavi. Ese modelo de otorgamiento de crédito desapareció”.

“Los otros jugadores, que son el Fovisste y la banca comercial, pues más o menos se mantienen en los niveles que ya traían, aunque realmente la cantidad de unidades de vivienda económica que ellos desplazan es muy marginal considerando el volumen total”.

El ingeniero López Cantón reitera que, al ser históricamente el Infonavit el gran impulsor de la adquisición de vivienda económica por medio de créditos hipotecarios, su cambio de modelos tiene un impacto general. En el plazo referido pasó de financiar 5,520 casas de ese segmento a solo 2,600.

En el rubro de vivienda media, el Infonavit mantuvo su tendencia de financiamiento anual e, incluso, tuvo un crecimiento en los dos últimos años con registros disponibles. En 2015 financió 665 casas de ese tipo y cerró 2022 con 1,241. En 2020 había alcanzado 765.

En el caso de vivienda residencial, el financiamiento que otorga el Infonavit ha sido bajo. En 2022 solo autorizó créditos para cinco solicitantes en Yucatán. En 2020 dio para tres y en 2021 solo para uno.

“En vivienda residencial, el mayor volumen de otorgamiento de créditos es la banca privada”, enfatiza el dirigente.

Cambios en la derrama

Sobre la derrama económica, subraya que en la vivienda económicamente prácticamente se ha estancado, pero sí hay un aumento en la vivienda media y en la residencial.

“Incluso, 2022 fue el primer año en que la derrama económica que generó la vivienda media superó a la de vivienda económica, cuando históricamente era ésta la que más derrama generaba”, manifiesta.

Hitos y tendencias

El presidente de Canadevi ofrece un panorama general de la industria, para tener un mejor contexto:

—Desde 2015 hay una tendencia a la baja en la colocación de vivienda en su conjunto, en términos de unidades.

—Entre los motivos de esta tendencia descendente vemos, principalmente, un par de hitos. El primero está en 2019. A raíz del cambio en la administración pública federal vino un cambio en la política nacional de vivienda y todos los desarrolladores, particularmente los que participamos en los segmentos de vivienda económica y media, tuvimos que replantear nuestros modelos de negocios y nuestras estrategias para adaptarnos a estas nuevas políticas.

—El segundo hito es de 2020, cuando la pandemia (de Covid) fue un motivo importante de disminución de la colocación de vivienda.

—Aquí tenemos estos datos, con números redondos. En 2015 tuvimos una colocación de 10,992 viviendas y cerramos 2022 con 6,939. Es una disminución de casi cuatro mil viviendas, un 40 por ciento menos.

Movimiento desigual

—Este comportamiento no es idéntico cuando evaluamos la derrama económica de la industria, que, a diferencia de la colocación de unidades, ha ido en continua alza. Esto se explica también por un par de motivos.

—A raíz de 2018 el segmento de vivienda media y vivienda residencial aceleraron la colocación de unidades. Son dos segmentos con un valor promedio de la vivienda más elevado que el de la vivienda económica y, por lo tanto, han contribuido a que la derrama en la industria continúe al alza, a pesar de la desaceleración del segmento de la vivienda económica.

—El otro motivo está relacionado, sobre todo a partir de 2020, con la inflación. Los acelerados incrementos en los costos de la construcción empujaron los precios de la vivienda a dobles dígitos, cuando históricamente siempre estuvimos en rangos de un dígito. Cada año la vivienda es más cara.

—Para tener idea, en 2015 se tuvo una derrama económica de poco más de 4,700 millones de pesos, en general. En 2022 el monto fue de más de ocho mil cien millones de pesos.

—Cuando evaluamos estos mismos números por segmentos vemos que la vivienda media y la residencial tienen un comportamiento continuo al alza desde 2015, en contraste con la desaceleración que muestra la vivienda económica.

—En 2015 la derrama del segmento de vivienda económica fue de 1,800 millones de pesos. En 2022, siete años después, cerró con $1,087millones anuales.

—En cambio, la vivienda media empezó con dos mil millones de pesos en 2015 y terminó 2022 con $3,700 millones. La vivienda residencial pasó de $874 millones a 3,262 millones de pesos.—